Bij het overlijden van een huurder ontstaat bij verhuurders regelmatig onzekerheid over hoe de huurbeëindiging en de oplevering van de woning correct afgehandeld moeten worden. In dit artikel leggen we uit hoe de huurovereenkomst juridisch correct beëindigd kan worden en welke stappen verhuurders moeten nemen bij het overlijden van een huurder.
Wat zegt de wet?
Volgens artikel 7:268 lid 6 BW eindigt de huurovereenkomst automatisch twee maanden na het overlijden van de huurder, tenzij er andere personen zijn die de huurovereenkomst kunnen voortzetten (zoals beschreven in artikel 7:268 lid 1 t/m 5). De erfgenamen kunnen de huurovereenkomst ook eerder beëindigen, namelijk aan het einde van de eerste maand na het overlijden van de huurder.
In de eerste twee maanden na het overlijden kan de verhuurder dus nog geen juridische stappen ondernemen. Het is echter belangrijk om in deze periode te onderzoeken wie de erfgenamen zijn. Dit kan soms een uitdaging zijn, vooral als de huurder geen testament heeft achtergelaten of als erfgenamen zich niet meteen melden. Er zijn echter verschillende manieren om erfgenamen op te sporen. Zo kan een verhuurder een uittreksel opvragen bij het Centraal Testamentenregister, het boedelregister raadplegen, het BRP controleren, omwonenden vragen of zij familie kennen, en tenslotte is het mogelijk om assistentie te vragen aan het Rijksvastgoedbedrijf (RVB).
Wat te doen als er geen erfgenamen zijn?
Als er geen erfgenamen zijn, of deze ook na onderzoek niet bekend worden, mag de verhuurder de woning niet zomaar betreden. Daarvoor is volgens de wet een ontruimingsvonnis nodig. Aangezien er geen erfgenamen zijn om te dagvaarden, moet de verhuurder in zo’n geval de rechtbank verzoeken een vereffenaar te benoemen voor de onbeheerde nalatenschap. De vereffenaar moet de gehele nalatenschap afwikkelen en kan zich niet beperken tot alleen de ontruiming van de woning. Dit is vaak een tijdrovend proces.
In de praktijk komt het daardoor regelmatig voor dat verhuurders, na het verstrijken van de twee maanden, de woning toch ontruimen met hulp van een deurwaarder. Verhuurders moeten zich echter realiseren dat het zonder vonnis binnentreden en ontruimen van een woning onrechtmatig is. Mochten erfgenamen zich achteraf alsnog melden, dan is de verhuurder aansprakelijk voor eventuele schade. Om schadeclaims te beperken, is het raadzaam om altijd samen met een deurwaarder de woning te betreden. De deurwaarder kan een proces-verbaal opmaken van de inboedel en de staat van de woning. Waardevolle spullen kunnen vervolgens veilig worden opgeslagen.
Wat te doen als er wel erfgenamen zijn?
Allereerst moet worden vastgesteld of de personen die zich melden daadwerkelijk erfgenamen zijn. De verhuurder kan hen vragen om een verklaring van erfrecht te overleggen of dit verifiëren via het Openbaar Boedelregister.
Zodra is vastgesteld dat iemand erfgenaam is, is het raadzaam om deze persoon goed te informeren. Een erfgenaam mag de huurovereenkomst namelijk opzeggen, ongeacht of de nalatenschap is aanvaard of verworpen. Het opzeggen van de huurovereenkomst wordt gezien als een beheersdaad en mag door iedere erfgenaam worden verricht.
Erfgenamen die de nalatenschap zuiver of beneficiair hebben aanvaard, zijn verplicht de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Denk aan betaling van de huurprijs, correcte oplevering van de woning, vergoeding van schade, en het betalen van een gebruiksvergoeding (gelijk aan de huurprijs) zolang de woning niet is opgeleverd. Een erfgenaam die beneficiair heeft aanvaard, is hiervoor alleen aansprakelijk als het saldo van de nalatenschap toereikend is.
Een erfgenaam die de nalatenschap heeft verworpen (dit kan worden nagevraagd bij de rechtbank), is niet verplicht de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen en is evenmin aansprakelijk.
Vragen?
Heeft u een vraag over dit artikel of over andere huurrechtelijke onderwerpen? Neem dan contact op met onze sectie Vastgoed. Wij beantwoorden uw vragen graag.
Rechtsgebieden
Vastgoedrecht
